資産運用

【住宅ローン体験談】変動金利から固定金利へ借り換えを検討しました

2024年2月18日

金利上昇と住宅ローン|変動金利から固定金利への借り換えを検討しました

※ 2023年9月2日に公開した記事ですが、追記・修正して2024年2月18日に再度公開しました。

住宅ローン借り換え検討のきっかけは「金利上昇」

日銀が2023年7月の金融政策決定会合で、長期金利の変動幅の運用を柔軟化するとのニュースがありました。

今まで政策でコントロールしてきた長期金利を市場に任せる(一定の制限はかける模様)よう柔軟化するとのことです。

これにより、日本の長期金利は上昇傾向へとシフトしていきます。

金利が上昇すると聞いて、真っ先に心配になったのが住宅ローンです。

住宅ローンの利率には、変動金利型、固定金利型があります。

変動金利型は、市場の金利の変動に応じて、利率が変動するローンです。

固定金利型は、ローン申し込み時の利率が返済終了まで変わらず適用されるローンです。

途中まで固定金利型で、その後は選択というタイプもあります。

私は「変動金利型」で住宅ローンを組んでいましたので、金利が上昇すると返済額が増えてしまいます。

このため、変動金利型から固定金利型への借り換えを検討することにしました。

変動金利は短期金利、固定金利は長期金利に連動

変動金利型と固定金利型では、指標とする金利が異なります。

変動金利型は、短期金利という1年未満のお金の貸し借りに適用される金利を指標としています。

短期金利は金融政策をつかさどる日銀によって調節されているため、政策金利とも呼ばれます。

固定金利型は、長期金利という1年以上のお金の貸し借りに適用される金利のうち、10年の金利を指標としています。

長期金利は長期の資金の需給によって変動します。

基本的には市場の景気予測が反映されますが、日銀の場合は長期金利にも金融政策上のコントロールを実施してきました。

長期金利の変動幅の運用柔軟化が住宅ローンに及ぼす影響

今回の日銀施策である「長期金利の変動幅の運用を柔軟化」は、直接的には長期金利に作用するので、固定金利型の住宅ローンに影響します。

しかし、既に固定金利型で住宅ローン返済中の方には影響しません。

固定金利型ですので、あくまでローン申し込み時の利率が返済終了まで変わらず適用されます。

影響するのは、これから新規に固定金利型で住宅ローンを契約する方となります。

とはいえ、今回の日銀施策、将来的には変動金利型にも影響するという観測が多いです。

そうなると、変動金利型の住宅ローンについては、新規も継続も両方影響があります。

変動金利型の住宅ローンは、半年ごとに利率を見直し、5年ごとに返済額が見直されるからです。

なお5年ごとの見直しの際、利率が上昇して返済額が増加する場合でも、これまでの返済額の1.25倍が上限となります。

借り換えが必要か判断するため住宅ローンの利率を確認

住宅ローンの借り換えが必要か判断するため、2023年8月末における変動金利型及び固定金利型(35年固定)の利率を調べてみました。

銀行によって結構異なりますが、だいたい変動金利型で0.4% 固定金利型(35年固定)で1.5%といったところでした。

今回の日銀施策を受けて、固定金利型の利率はさらに引き上げられる方向にあるようです。

私は数年前に変動金利型で住宅ローンを契約し、現在ローン返済中です。

その利率を確認してみると、まさかの1.1%。

現在の変動金利型の利率より圧倒的に高く、固定金利型にも遜色ない利率でした。

住宅ローン利率は、団信を上乗せしているケースがあります

住宅ローン契約時の書類を確認すると、団信(団体信用生命保険:住宅ローン加入に必須)の支払いを住宅ローンの利率に上乗せする契約をしていたことが判明しました。

団信の上乗せ利率0.3%を除いた、純粋な住宅ローン利率は0.8%でした。

当時としては妥当な水準で安心しました。

これを基準として、はじめにネット銀行の安い変動金利型への借り換えを検討しました。

ローン利率が少し下がるため、返済額を約100万円低減できる試算でしたが、借換手数料(約60万円)や作業労力、さらには同じ変動金利型なので「金利上昇リスク」は同じであることから、私の場合は安い変動金利型への借り換えにそれほどメリットを感じませんでした。

次に、固定金利型への借り換えを検討しました。

契約後は「金利上昇リスク」の無い固定金利型への借り換えですが、すでに日銀の動向を織り込んで、上記ニュースが報じられる半年前の2023年1月に銀行側が固定金利型の利率を引き上げていたので、契約(借換)前の時点で既に利率が高く、タイミングを逸した感じでした。

金利の予想は専門家でも難しいらしいので、住宅ローン返済期間中に必ず短期金利が上昇すると決まったわけではありません。

もし上昇してきた場合は、上昇率と資産運用中の投資信託の利回り率を比較して前者が勝っていたならば、ある程度取り崩して住宅ローンの繰り上げ返済に充てて返済利息を減らす方法(返済期間短縮型と返済額軽減型)もありますので、しっかり勉強して落ち着いて対応しようと思います。

まとめ

以上のように、私は現在の変動金利型住宅ローンを継続することを選択しました。

しかし、本来は自分がどのようなリスクをとって住宅ローンを借り入れているのか、契約する前に知っておくべきでした。

当時は漠然と「払えなくなったら売ったらいいや」程度に考えていたのだと思います。

それならそれで、不動産売買の知識やリバースモーゲージ・リースバックなどの仕組みを勉強したり、いろいろとやることがあったはずですが、本当に何も考えていなかったのだなと反省しています。

思い起こすと、当時は住宅の間取り・内装・家具等の選択で頭がいっぱいでした。

住宅ローンや団信は大事なことだとわかっていても、どうしてもマイホーム購入時には夢のある判断事項を優先して、テンション下がる事は先送りにしてしまいがちですね。

これらの教訓が、今から住宅ローンを検討される方のご参考になれば幸いです。

追記:固定金利型住宅ローンの利率が引き下げられました(2024年1月)

日銀の金融政策緩和政策の修正を受けて、2023年1月に固定金利型住宅ローンは引き上げられてから1年。

今回は、米国の利下げ観測を受けて、日本の長期金利も低下傾向が続いたことから、2024年1月に固定金利型住宅ローンが引き下げられることになりました

わずか1年でこの変化、本当に金利は読めないものなのですね。

しかし、日銀は引き続きマイナス金利解除のタイミングを計っているという観測が多いです。

他方、日銀副総裁が、マイナス金利解除後も緩和的な金融政策を継続する趣旨の発言をしたとの報道もありました。

まだ住宅ローン返済年数・金額の多い方は、いろいろな状況を想定して、どのラインを越えたら借り換え等を行うか、周到に準備しておきましょう。

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